Může pronajímatel jednostranně navýšit nájemné nájemci u smlouvy uzavřené před nabytím účinnosti NOZ?
Autor: JUDr. Michal Faltus, advokát
Ve své advokátní praxi jsem se nejednou setkal s dotazem klienta v postavení pronajímatele, zda lze v současné době jednostranně zvýšit nájemné nájemci, když uzavřeli nájemní smlouvu za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění k 31. 12. 2013 (dále jako "SOZ"), přičemž nyní je účinný zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako "NOZ") a konečně, že zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jako "Zákon č. 107/2006 Sb.") byl zrušen.
Klient byl přitom přesvědčen, že zde žádná možnost jednostranného navýšení nájemného není. Ačkoliv jsem měl za to, že se nejedná o otázku nikterak komplikovanou, ve veřejnosti, resp. v její části, se evidentně vžil názor či závěr, že možnosti jsou velmi omezené, ne-li vůbec žádné. Následující text tak podává stručnou analýzu možností pronajímatele, jak zvýšit jednostranně nájemné nájemci. V reakci na název článku lze uvést, že rozebírána nebude možnost dohody stran, která tu byla již za účinnosti SOZ a je i za účinnosti NOZ.
Jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem
NOZ uvádí v ustanovení § 2249 v prvním odstavci, že neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě potom stanoví prováděcí právní předpis.
Ustanovení § 2249 odst. 3 NOZ potom říká, že souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.
Z pohledu smluv uzavřených před rokem 2014, tj. před nabytím účinnosti NOZ, je rozhodující přechodné ustanovení § 3074 NOZ. Toto ustanovení jednak hovoří o tom, že nájem se řídí NOZ i tehdy (s výjimkami, které se zde neuplatní), pokud vznikl za účinnosti SOZ. Především však uvádí, že:
Ustanovení § 2249 odst. 1 NOZ se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 NOZ se použije obdobně.
Pronajímatel tak při řešení, zda postupovat dle ustanovení § 2249 odst. 1 či odst. 3 NOZ, musí nejprve vyhodnotit, zda je nájemné mezi pronajímatelem koncipováno jako nájemné dle zvláštního právního předpisu, anebo nájemné sjednané stranami či určené rozhodnutím soudního orgánu. Porovnáním obou ustanovení je přitom patrné, že zvýšení nájemného prostřednictvím ustanovení § 2249 odst. 3 NOZ je pro pronajímatele v mnoha případech výhodnější, resp. rychlejší, než postup dle ustanovení § 2249 odst. 1 NOZ, který automaticky není stižen limitem obvyklého nájemného, ale v řadě případů jsou možnosti zvýšení nižší.
Výkladové komplikace mohou způsobit ujednání o nájemném typu "pronajímatel a nájemce se dohodli, že nájemné bude sjednáno na základě zákona č. 107/2006 Sb. a bude vždy uvedeno v evidenčním listě, který se zavazují podepsat pronajímatel i nájemce". Dle mého názoru je takové jednání nájemným určeným na základě zvláštního právního předpisu za předpokladu, že oboustranně podepsaný evidenční list není vykládán stranami jako dodatek k nájemní smlouvě. Mám však za to, že evidenční list v daných případech je toliko jednostranným právním jednáním pronajímatele, kde nájemci - často s odkazem na zákon č. 107/2006 Sb. - pronajímatel oznamoval výši či zvýšení nájemného a nájemce měl toliko možnost podepsat jako důkaz převzetí dokumentu, anebo jej odmítnout.
Pokud dojde pronajímatel k závěru, že bylo nájemné sjednáno, popř. určeno rozhodnutím soudního orgánu, potom mu nezbude než naplnit dikci ustanovení § 2249 odst. 1 NOZ.
Pokud dojde pronajímatel k závěru, že nájemné bylo určeno na základě zvláštního právního předpisu, potom je možno postupovat dle ustanovení § 2249 odst. 3 NOZ. V takovém případě lze pronajímateli doporučit:
Zjištění obvyklého nájemného dle ustanovení § 2249 odst. 2 NOZ ve spojení s ustanovením § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Ta upravuje dvě varianty, a to zjištění na základě znaleckého posudku, popř. prokazatelné doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných v daném místě a čase;
Doručení písemného návrhu zvýšení nájemného až do výše obvyklého nájmu v daném místě a čase;
Pokud nájemce nebude souhlasit, může se pronajímatel ve lhůtě 3 měsíců od konce lhůty pro učinění souhlasu či nesouhlasu nájemce se zvýšením nájemného obrátit s návrhem na zvýšení nájemného na příslušný soud, kterým bude soud žalovaného dle jeho trvalého bydliště;
Soudní poplatek je v daném případě stanoven částkou 2.000,- Kč dle položky 4 odst. 1 písm. c) přílohy 1 k zákonu č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, neboť jde o tzv. určovací žalobu.
Závěrem
Není tedy pravdou, že by NOZ neumožňoval u starších smluv jednostranně zvýšit nájemné pronajímatelem. Ba naopak, NOZ stanovuje pro pronajímatele dvě zákonné možnosti (plus možnosti zvýšení, pokud jsou sjednány stranami), kdy jedna je ve většině případů (§ 2249 odst. 3 NOZ) efektivnější než druhá (§ 2249 odst. 1 NOZ). U obou variant však, jsou-li naplněny formální náležitosti, bude pronajímatel úspěšný, dokáže-li, jaká je výše obvyklého nájemného v daném místě a čase. Z opatrnosti, a především pak v případě, že pronajímatel pronajímá více bytů, doporučuji obstarat si raději znalecký posudek v otázce výše nájemného než srovnání tří nájemných v daném místě a čase.
Tento článek byl publikován dne 6. 8. 2019 na portálu pravniprostor.cz