Revize katastrálního operátu a odstraňování zjištěných nesouladů

V poslední době se na nás poměrně často obrací klienti ve věci nesouladu mezi stavem zapsaným v katastru nemovitostí a faktickým stavem, na který pracovníci katastru přišli v rámci prováděné revize katastrálního operátu. Ostře znějící "výzva k odstranění nesouladu" může vyvolat obavy a zmatek i u odolnějších povah, tyto pocity však (většinou) nejsou na místě. Formou tohoto článku jsem se proto rozhodl přiblížit proces revize a odstranění nesouladu pro osoby, které se ocitnou v pozici adresáta oné výzvy.

Co je to revize katastrálního operátu?

Revize katastrálního operátu je proces, při kterém katastrální úřad porovnává evidované údaje v katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu. Tento proces je upraven v § 35 katastrálního zákona a jeho cílem je zajistit, aby informace vedené v katastru co nejvíce odpovídaly realitě. Katastr je důležitým zdrojem informací nejen pro vlastníky, ale i pro veřejnou správu a soukromé subjekty, které se jím řídí při právních úkonech, jako jsou převody nemovitostí, výstavba nebo daňové záležitosti.

Revizi katastrálního operátu nelze zaměňovat s tzv. obnovou katastrálního operátu. Revize se zaměřuje pouze na srovnání údajů evidovaných v katastru a skutečného stavu v území, přičemž k nápravě nesouladů dochází pouze za spolupráce s dotčenými vlastníky.

Obnova katastrálního operátu se provádí zcela novým mapováním území a vyměřením hranic pozemků.

Jak probíhá revize katastru?

Katastrální úřad provádí revize zejména v oblastech, kde je potřeba aktualizovat evidované údaje, a to na základě vyhlášení revize pro konkrétní katastrální území. Oznámení o zahájení revize se zpravidla vlastníkům nedoručuje přímo, ale pouze zveřejněním na úřední desce. Není tedy výjimkou, že se vlastníci o probíhající revizi dozví až v okamžiku, kdy jim přijde výzva k odstranění nesouladu do schránky.

Všechny naplánované revize na další ca. 3 roky jsou ale poměrně přehledně zveřejněny ve webové aplikaci KN dostupné na https://services.cuzk.cz/prehled-mapovani-a-revize/revize-plan.

Úřad zkoumá stav nemovitostí na základě listu vlastnictví (LV), katastrální mapy a ortofotomapy, která se pravidelně aktualizuje každé dva roky (liché roky se snímkuje západní část ČR, sudé východní).

Konkrétně si to lze představit tak, že úředník si v nahlížení do KN zobrazí ortofotomapu a zkoumá, zda na leteckých snímcích nenajde neevidovanou nemovitost (nebo naopak nepůjde vidět nějaká, kterou katastr stále eviduje), popř. zda způsob využití pozemku viditelný na leteckém snímku odpovídá způsobu využití evidovanému v katastru. Po tomto kroku následuje terénní šetření, při kterém zaměstnanci katastrálního úřadu ověřují stav přímo na místě.

Co je nesoulad a jak vzniká?

Nesoulad vzniká, když se evidované údaje v katastru nemovitostí liší od skutečného stavu. Může se jednat o chybně zapsaný druh pozemku, nesprávně zakreslené hranice nebo nezapsanou stavbu. Tento nesoulad může mít různé příčiny – například vlastník neoznámil změnu využití pozemku, nezapsal novou stavbu, nebo se stavba odstranila, ale stále figuruje v katastru. Jakmile katastrální úřad při revizi zjistí nesoulad, zahájí proces jeho odstraňování.

Příkladem může být situace, kdy vlastník postaví garáž, ale neprovede její zápis do katastru. Katastrální úřad při revizi odhalí, že stavba neodpovídá evidovaným údajům, a kontaktuje vlastníka s žádostí o doložení potřebné dokumentace (například stavebního povolení a geometrického plánu).

Následky nesouladu

Se samotným zjištěním nesouladu se v drtivé většině případů nepojí negativní následky. Katastr pouze vyzve ke stanovené lhůtě k jeho odstranění, přičemž Vás může vyzvat k účasti na jednání o způsobu odstranění nesouladu. Účast na tomto jednání je zcela dobrovolná a můžete ji vynechat; osobně bych jí ale doporučil. Pracovník katastru Vám vysvětlí zjištěný nesoulad i to, jak přesně jej máte odstranit (jaké dokumenty doložit, na jaké úřady se obrátit). Zatím jsem se setkával s tím, že přístup pracovníků katastru je proklientský a ochotně se s Vámi snaží nesoulad vyřešit.

Pokud nesoulad neodstraníte, může to mít nepříjemné následky. Katastrální úřad zapíše informaci o nesouladu přímo do katastru nemovitostí, což může komplikovat například převody nemovitostí (není to překážka převodu, ale případného nabyvatele to upozorní na problém). Kromě toho může vlastníkovi hrozit pokuta za neplnění povinnosti udržovat katastrální údaje aktuální.

Jak odstranit nesoulad?

Proces odstranění nesouladu vyžaduje spolupráci s katastrálním úřadem, často stavebním úřadem, a doložení příslušných listin. Například v případě nezapsané stavby je třeba předložit geometrický plán, který přesně zaměří stavbu, a dokumenty ze stavebního úřadu stvrzující, že stavba byla povolena a zkolaudována. Pokud jde o změnu druhu pozemku, například z orné půdy na zastavěnou plochu, je nutné dodat doklad o změně účelu využití z příslušného stavebního úřadu.

Při správném doložení všech dokumentů katastrální úřad nesoulad odstraní a aktualizuje údaje v katastru nemovitostí.

Závěr

Revize katastrálního operátu je zásadním krokem k tomu, aby byly údaje v katastru nemovitostí aktuální a přesné. Přestože účast vlastníků není vždy povinná, je v jejich zájmu se tohoto procesu zúčastnit a vyřešit případné nesoulady co nejdříve. Pokud jste obdrželi výzvu k odstranění nesouladu nebo máte pochybnosti o dalším postupu, doporučuji obrátit se na uvedeného úředníka nebo vyhledat odbornou radu. Může Vám to ušetřit čas a předejít případným komplikacím.

Článek byl publikován na webu Právníprostor.cz